房屋70年产权电梯15年寿命 高层时代老旧电梯之痛怎么解
长沙现有使用10年以上电梯5000多台，一台电梯用到15年使用寿命就差不多了，高层房屋70年产权，要经历4轮电梯更换。老旧电梯是修是换，业主意见怎样统一?更换有何法律法规依据?更换资金何处筹措?由谁来维保更换—
是换是修，老旧电梯如何解题
城市发展步入高层时代，电梯成为人们不可缺少的出行交通工具。长沙市质监局提供的数据显示，目前注册在籍的电梯有50719台，老旧电梯占比达11.52%。这其中，使用年限达10至15年的电梯4491台，使用年限达15年以上的电梯1353台。
一栋房子的产权有70年，一台电梯用到15年左右已迈入“老年期”。如此算来，一栋房子的有生之年，约摸要更换4次电梯。
电梯的更换不是加个窗、改个门，其高昂的造价、业主需求度的差异，以及涉及多个部门的监管，是换还是修，由谁说了算?换梯的钱谁买单?换了之后如何维保?这些问题，成为城市电梯安全管理急需制度化解决的难题。
在今年5月启动的电梯安全大会战中，长沙市将高层老旧电梯列为专项整治对象，逐一对全城“高龄”或“超龄”服役的电梯运行现状、故障分析、资金使用情况调查进行摸排，再在大数据的基础上制订适合长沙老旧电梯情况的整体改造方案。
A 换还是修 业主意见怎样统一?
三台电梯只有一台可用，上下楼一趟要等个把小时电梯
“再不换，我就搬。”说起电梯，居民们就有脾气。
“只有一台电梯可以用，细伢子每天要提早半个小时出门。”“上下班高峰期，电梯门口排的队有十来米长，上下一趟要个把小时。”“搬个大点的东西，只能是深更半夜的时候，平时根本就挤不下。”
东方新世界楼盘位于城南路与曙光路交会路口，是2000年左右投用的。楼盘高32层，共有三个单元，总计1206户业主，三四千人出入。每个单元配了三台电梯，其中一二单元以小户型为主，一层楼有16户业主，三单元户型较大，一层楼为12户左右。5月22日采访当天，记者看到，三个单元均只有一台电梯可以使用，另两台电梯或挂着“临时维修”的告示，或干脆断电不能使用。
“在住进来的头几年，电梯运行得还算正常。从2008年开始，每台电梯就毛病不断，故障特别多，修修停停已经解决不了问题。”说起电梯，该小区物业管委会的成员们最担心意外事件发生。今年五一期间，一名60来岁的老人来长探访住在这个小区的女儿，电梯从26楼运行到25楼时突然卡梯。被维保人员解救出电梯后，老人受到惊吓，脸色苍白，出现胸口闷痛等情况，物业人员合力将其背下楼之后，赶紧送往医院急救。
是换是修不同楼层居民意见不统一，业主投票阳光决议
城市发展在向空间要地盘，电梯成了少不了的交通工具。说起电梯运行不畅给生活带来的不便，老旧小区的居民们可以数出一箩筐。可是，快意吐槽之后，真要来解决这个问题时，居民们的心中各有各的小九九。
“我住在十几楼，没有个电梯不方便，出点钱能修好，当然愿意了，但是住一二楼的住户反正也不要天天用电梯，换不换无所谓，我们也没办法。”开福区锦绣华天小区的电梯也是老问题了，该小区住户60多岁的李奶奶谈到的情况，颇能代表不同需求的业主对于电梯更换的态度。
这个小区从2011年开始，电梯年检就没有合格。面对“病梯”整治这个问题，物业认为电梯是业主生活设施之一，维修的费用当然得由业主来付。业主则反映“物业管理费中包括了年检费，为什么还要业主交一次”，其业主委员会也是分成几派，各持各的观点，涉及电梯维修或更换所需费用，却有“双2/3”的要求。
根据相关规定，动用物业专项维修资金必须“双三分之二签名”，即使用物业专项维修资金，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。但涉及电梯的更换，业主意见很难统一。
而记者在雨花区东方新世界小区看到，该小区正在进行“启用维修资金更换电梯业主签名”的收集，物业公司则通过电话、短信等方式，逐一通知业主前来签名。“不管是住也好、租也好、待售也好，修好电梯，有利于提高房屋的价值，所以居民们都还配合，已有半数业主前来签字，或者通过短信和邮件委托方式确认同意。”业委会负责人周女士介绍说。
在2013年9月，该小区物业方和业委会方咨询检验机构后了解到，小修小补已不能解决问题，解决方案有四条：全部更换，费用在400万元左右;全部大修，费用在200万元左右;修一台换两台;修两台换一台。经全体业主投票，一致通过“全部更换电梯”的方案。
“关键是阳光决议。对于问题比较大的项目，所在辖区的政府部门进行挂牌督办，物业和业主进行良性沟通阳光操作，再加了相关政策的支持，长沙还是有不少老旧电梯得到较好的处置，例如芙蓉区永华大厦也启动了老旧电梯的更换计划。”周女士介绍，换哪个牌子的电梯，业主们担心物业、业委会和电梯公司有猫腻，担心所选品牌质量不过关，业委会通过招投标提出了近十个品牌方案，业委会与业主代表一家家上门咨询这些品牌在湘的总代理，并成立监委会来监督采购过程中每一步，业主们的担心自然就被打消了。
B 更换电梯的法律依据是什么?
电梯问题让物业陷入泥潭，想更换却拿不到“报废更换”报告书
华瀚物业公司是东方新世界楼盘的第二任“管家”。这家公司是2012年8月份进场的。“接手时，只有一台电梯能用，电梯不搞好，业主怨气大，物业费收不上，物业管理搞不下去，所以当时就垫资了十几万元，先将几台电梯运行起来。”该物业公司负责人刘先生介绍说。
小修并没有解决问题。九台电梯依旧毛病不断，更有几台电梯过不了年检关，正规的维保公司也不愿意承接该楼盘的维保服务，物业公司只能特聘维修人员随时应对电梯突发情况，而常规的维保常常是东家搞一搞、西家搞一搞。“这是建于2000年前的旧楼盘，当时的物业管理费是按1.3元/平方米来收取的，物管费不能随意增加，但公司支出的成本更多，这些年仅在电梯维护这一块，公司的垫资有二三十万元。”
“电梯问题，像个泥潭一样，让物业脱不了身。”该物业公司在进退两难的情况下，得知全体业主同意更换电梯，很配合地将跑手续、跟进度的事情揽了下来。然而遇到的第一个问题：因为资金申请的第一步，是由物业公司、业主委员会向房产建设主管部门提出书面申请，还应当提交相关资质单位出具的书面检测、鉴定意见。而负责电梯检定的机构表示，国家没有电梯强制报废的标准和规定，不能出具“报废更换”的报告书。
“15年”并非电梯报废生死线，长沙相关办法给出政策依据
市质监局安全监察员姚景州介绍，目前国家没有关于电梯强制报废期限的规定，电梯的运行状况尤其是故障发生频次与电梯使用年限有关，也与电梯使用环境、日常保养等相关，同时电梯的更新改造还需要考虑业主使用电梯时对乘坐舒适性、便捷性的需求。为此，去年出台的《长沙市电梯安全管理办法》出于保障安全红线的考虑，明确“电梯使用年限达到15年时，电梯使用管理者可以委托电梯检验机构进行安全性能技术评估”。
“没有检测部门的鉴定意见，房屋维修基金管理部门就难以同意更换电梯，在资金的审计上不符合相关要求”，物业部门负责这一事务的朱经理介绍，物业方、检定方和维修基金管理部门多方沟通近两年的时间，最后在去年依据新出台的《长沙电梯安全管理办法》，检定机构出具“建议报废”的鉴定意见，才进入启用专项维修基金的程序。
记者了解到，电梯的安装、使用、维保以及更换涉及多个方面和多个部门，《长沙电梯安全管理办法》的出台化解了横亘在解决方案中的政策壁垒，如今永华大厦等老旧小区也完成了电梯报废的检验，启动更换计划。
C 电梯老了、病了、坏了可找谁?
专业维保延长电梯寿命，一台高层电梯体检需要三四个小时
高鑫麓城小区是2008年投用的，业主们在今年上半年发现，自己每天使用的电梯没有年检合格证，“电梯没有年检，怎能坐得踏实，万一出现状况，我们都不知道该找谁。”业主们担心地说。
“以前电梯坏了，居民会想到物业公司。其实，电梯的专业性很强，现在小区电梯的常规维护保养，大都是专业的维保人员来进行，这也有益于延长电梯的使用寿命。”长沙市质监局特种设备技术人员介绍说。
虞许盛，湖南德力通电梯有限公司电梯维护负责人，除了负责该公司在长沙安装的1000多台自有自梯的维保管理之外，该公司还承接了500多台其他品牌电梯的常规维保。“公司有50多名维保人员，派驻到各个小区，人均维保数量是25台到30台电梯。”他介绍，每名维保人员需对所辖区域电梯每个月进行两次保养，平均每天要做一台电梯的保养。
“认真保养的电梯，故障率要低得多。”维保师傅李志介绍，他每天维保的主要工作是给电梯做体检，包括查看机房电子板上的灰尘、控制键是否有效、电线的松紧、钢丝绳的张力、曳引机的功能、清扫井道的卫生等等。体检工作到位的话，10层楼以下的电梯大概需要两个小时，高层电梯就需要三四个小时。
长沙96366可调度42个救援站点，救援到达时间平均不到半小时
长沙电梯监管部门一方面强调通过维护保养来增强电梯运行的安全性，另一方面通过打造应急救援平台提高电梯关人事件的解决速度，确保电梯乘坐安全。
在2014年，长沙市质监局投入200多万元基础建设资金，搭建96366电梯应急处置中心，将所有电梯维护保养单位、电梯制造单位及电梯制造单位在长分支机构、电梯检验机构纳入其中，建成应急救援系统，全市共有38家专业电梯公司确定了42个网格救援站点。截止到今年3月底，中心成功救援636起，解救被困乘客1459人次。
“救援网格形成之后，实现了就近救援，救援到达时间平均不到半小时，老百姓乘坐电梯的安全感增加了许多。”虞许盛例举道，在5月初，通用时代城2栋电梯发生关人事件，被困人员拨打了96366平台电话，作为最近的救援单位，他接到平台发出的信息之后，迅速通知维保人员，不到6分钟就成功将人救出。
D 更换资金从哪里来?
房屋维修基金可以提供费用，资金不足的住宅电梯更换得由业主分摊
其实，最关键问题还是维修或者更换的钱从哪里来。
长沙目前老旧电梯占比达11.52%。这其中使用年限达15年以上的电梯1353台，多存在技术落后、零件老化等问题。高层住宅更换一台电梯的费用需要三四十万元，而一栋房子在70年产权时间内，可能要换三到四次电梯，电梯更换资金来源则是一个大难题。
渠道之一是动用房屋维修基金。在东方新世界楼盘，业主委员会在相关部门核查到，该楼盘在房屋维修基金账户里的钱大约有1400万元，而此次更换的电梯经由招投标后所需的费用大约为410万元。此项维修申请经审计通过之后，维修基金还是能够支付更换电梯的费用。但是，随着老旧电梯的增加，显然完全靠维修基金买单，资金终将有限。
特别是对于一些没有交住宅维修基金的楼盘，或者产权不清、资金不足的老旧住宅，更换的费用又从何而来呢?
法律法规有明确规定。《物权法》第七十九条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。《特种设备安全监察条例》规定，业主在购置物业时没有和物业公司对于电梯的更换费用另有约定的，更换电梯的费用应当由全部业主承担。
电梯广告等收益用途存争议，打卡乘梯也是一种解决方案
但实际操作中各方各有主张。业主方认为自己交了管理费，物业管理方还通过出售电梯广告位等挣取利益，这部分费用该由物业公司来承担。物业方认为，这些费用一般用于日常电梯维保的开支，不涉及电梯的大修或更换，应由业主承担。也有维保单位认为，电梯更换涉及多个方面，多方都进行一定的分担更为有效。
“如果动用的维修基金不足以支付电梯更换的费用，或者不能动用维修基金，业主们还会换电梯吗?”东方新世界业委会负责人周女士说，可能会考虑业主分担，愿意出钱的打卡乘梯，不愿意出钱的走楼梯。而在芙蓉区的新富城小区，业主们则在将电梯广告等渠道挣的钱存下来，来凑足换梯的费用，以便快捷出行。
采访手记
市民对电梯管理有更多期盼
长沙4000多台“十龄以上”的电梯，要修、要换的不少，能像东方新世界楼盘这样，来个彻底根治的却不多。
采访业主、物业和质监部门，言谈中多有对政府逐步完善电梯安全管理的直观感受，例如住宅维修基金管理办法确保更换费用的到位，《长沙电梯安全管理办法》让电梯安全管理有法可依、有章可循。但市民对于电梯管理还有更多期盼。例如，随着时间推移，越来越多电梯“老龄化”，长沙能否借鉴北京、上海、广州等电梯使用更早一步的城市的经验，专门对老旧楼房的电梯管理立个规定，特别是对于一些产权不清、资金不足的老旧住宅电梯，在报废鉴定、经费筹措等问题上，能否出台更切实可行的操作办法?
又例如，福建省最近出台规定，明确12层及以上的楼房，电梯数量每单元不应少于2台。明确每单元应设置一台可容纳担架的电梯，以便居民发生紧急健康状况时，医疗设施能顺利地上下楼进行施救。
其实，市民对于电梯设计、安装和管理的种种期盼，归根到底，是希望我们生活的这个城市，在日趋钢筋水泥化的过程中，通过点滴细节的完善，变得更宜居、更乐居。
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